《物权法》专家律师培训讲稿(上)

四、物权法的基本原则

    1、物权平等原则（第4条）。它是指国家、集体、私人等物权的主体在法律地位上是平等的，其享有物权在受到侵害以后，应当受到物权法的平等保护。

    2、物权的法定原则。（第5条）物权的种类和内容只能由法律规定，物权是“绝对权”、“对世权”，具有排他性。物权制度属于基本民事制度，物权的义务人针对的是不特定多数人，物权的内容不能由权利人或几个义务人说了算，对权利人和成千上万义务之间的规范只能由法律规定。但根据现实的情况，法律没有规定的，内容合法的，国家保不保护呢？如居住权和所有权的冲突。具体案件具体分析，也不是完全绝对的。《韩国民法典》第185条规定，“物权，除依法律或习惯法外，不得任意创设。”

    3、物权公示原则（第6条）。不动产以登记作为公示，动产以交付作为公示的效力。即物权变动的关节点，不动产就是登记，动产就是交付。要了解不动产归谁所有，只要查登记簿就可以了，动产看谁占有。与刑法中的“巨额财产来源不明罪”不一样，只是针对国家机关工作人员（公务员）而规定的。

    4、物权优先原则。在一般情况下，基于物权的绝对性，物权优先于债权，但也有例外。如《合同法》规定的工程价款优先偿权和保管人对保管物的留置权，《破产法》规定的职工工资和社会保障费用优先受偿权。

条文：

   《合同法》

    第二百八十六条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 第三百八十条　寄存人未按照约定支付保管费以及其他费用的，保管人对保管物享有留置权，但当事人另有约定的除外。

《中华人民共和国企业破产法》

 第一百一十三条　破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：

    （一）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；

    （二）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；

    （三）普通破产债权。

     破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配。

     破产企业的董事、监事和高级管理人员的工资按照该企业职工的平均工资计算。

五、物权与公权的联系（涉及公权的部分）

    1、不动产登记制度。

    2、征收、征用制度。

    3、有一部分物权的取得需公权的许可。（如探矿权、采矿权）

    4、国有资产授权国务院、各级政府进行管理。（将单独制定国有资产管理法）

    5、群体关系里面：如相邻关系、社区关系受到侵犯，国家将进行干预。

六、登记制度

    1、登记生效主义

    只有经过了登记，才取得物权的效力，三种情况必须登记：（1）房屋所有权。（2）建设用地使用权（有偿出让）。（3）国有土地使用权（无偿划拨）。

    2、登记对抗主义

    不登记不能够对抗善意第三人，但仍然发生效力。如船舶、航空器和机动车的登记和地役权的登记，不是必经步骤。

注：

    第24条 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人（船舶、航空器为准不动产）。 

    第158条 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人（不是必须登记）。 

    第一百五十五条 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

七、合同效力和物权效力的区分（第15条）

    物权变动的基础关系主要是合同，合同属于债权法律关系的范畴，成立和生效应当由合同法调整。登记是针对民事权利的变动而设立的，它是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示方法，并不是针对合同行为，如果当事人仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。

八、不动产更正登记和异议登记

    异议登记发生的法律效力：

    （1）登记簿上记载的权利人不得处分，若处分了承担法律责任。即异议登记后，使登记簿上所记载的权利失去正确性推定的效力。

    （2）在15天之内必须起诉，否则异议登记失效。

    （3）在异议期间卖了，买的人就是恶意的，买房的人也要承担责任。

    （4）异议登记了，只好不卖，造成损失了，可以索赔，防止滥用异议登记制度。

    注： 

    第十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。

    不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。 不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

九、预告登记制度 

    本质：赋予被登记的请求权具有物权的效力。即对后来设定的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力。如“一房多卖”。

    注：

    第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

    预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

    最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复：

    (２００２年６月１１日由最高人民法院审判委员会第１２２５次会议通过　法释[2002]16号) 

        （一）人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

    （二）消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

    （三）建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

    （四）建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

十、善意取得制度（第106条）

    善意取得的目的是为了保护善意第三人。必须同时具备四个条件方可构成：

    1、出让人必须是无权处分人。

    2、受让人必须是善意的，不知出让人是无处分权人。

    3、受让人支付了合理的价款。

    4、转让的财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

    如不适用善意取得制度的：第107条规定的遗失物。

十一、征收、征用制度（第42、43、44条）

    （一）征收制度

     如何理解该条及该条对开发商的影响？从该条的立法本意看，加大了对农民的土地和城市居民的房屋所有权及土地使用权的保护力度，限制了政府和开发商滥用土地的权利。规定了征收土地及房屋的基本条件：

    1、为了公共利益的需要方可征收，以商业利益为目的不得征收，只能采取和权利人协商的方式，协商不成，不得征收和剥夺农民的土地和城市居民的房屋和其他不动产。

    2、必须按照法定程序，不得滥用征收权。

    3、依法给予足额补偿及同区位、同地段的市场价格予以补偿。

    4、安排被征地农民的社会保障费用，及为征地农民缴纳社会保障（原来的征地补偿没有该标准）。

    5、征地后，不得使被征地农民的生活水平下降，必须不得低于原来的生活质量。

    6、个人住宅被征收后，应当保障被征收人的居住条件，即被征收后居民的住房、配套设施和交通状况必须满足基本要求。

    7、征收后，必须给予及时补偿，不得拖延。

    根据《物权法》的规定及上述分析，国家将继续严格控制建设用地的总量，设置了严格的建设用地的取得制度，将征收的前提条件限制为“公共利益的需要”，否则不得征收，增加了对被征收人的保护制度和提高了补偿标准。按照新的《物权法》的规定，开发商取得土地的成本将大大增加；但在《物权法》生效以前（2007年10月1日），仍按原来的法律及标准执行。

    公共利益，物权法没有作出具体界定，原因如下：

    1、概念本身是一个弹性条款，与公序良俗一样很难界定。实质上授权法官对个案作出解释，从而平衡各种利益。

    2、公共利益是一个发展的概念，随着时间的不同和推移，其内涵和外延也会发生变化。

    3、体现了一定的主观评价（主观性）。

    4、公共利益的类型相对较多，分层次，如国家利益、消费者的利益。

    5、地点的不同，对公共利益的界定也有影响。

    6、如果进行规定，有可能形成极大的负面影响，不规定，也有可能导致地方政府以公共利益为名滥用权利。

    7、鉴于以上原因，国家将通过其他法律规定和修改《城市房屋拆迁管理条例》的形式来进行规定。

    注： 

    第四十二条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

    征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

    征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

    任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

    《中华人民共和国土地管理法》 

    第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

    征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

    征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

    被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

    征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

    依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。

    国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

    （二）征用制度 

     法律特征：

    （1）征用是国家强制使用单位、个人的财产。

    （2）只有在出现抢险、救灾等在社会整体利益遭遇危机的情况下使用。

    （3）被征用人必须服从。

    （4）紧急需要结束后被征用的财产要返还，毁损、灭失的要给予补偿。

    第四十四条 因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。 

    《中华人民共和国国家安全法》

    第九条　国家安全机关的工作人员在依法执行紧急任务的情况下，经出示相应证件，可以优先乘坐公共交通工具，遇交通阻碍时，优先通行。
　　国家安全机关为维护国家安全的需要，必要时，按照国家有关规定，可以优先使用机关、团体、企业事业组织和个人的交通工具、通信工具、场地建筑物，用后应当及时归还，并支付适当费用；造成损失的，应当赔偿。

十二、集体组织成员的保护（第59条）

    六大权利：

    1、重大决策权。

    2、收益分配权。

    3、选择管理者的权利。

    4、知情权。（第62条）

    5、起诉的权利。（第63条）

    6、土地被征收时获得补偿的权利。（第132条）

    注： 

    第五十九条 农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。　　下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：

    （一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；

    （二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整；

    （三）土地补偿费等费用的使用、分配办法；

    （四）集体出资的企业的所有权变动等事项；

    （五）法律规定的其他事项。  

    第六十二条 集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。 

    第六十三条 集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。

    集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。

十三、国有资产的保护

    物权法主要偏重对私权的保护，国有资产另行配套法律制度。（第57条） 

第二部分  分  则 

十四、业主的建筑物区分所有权（第六章，第70条—第83条）

    （一）道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房（第73条）

    区分所有权：把一个建筑物区分成若干个不同的组成部分，分别享有不同的权利。

    专有部分的权利：占有、使用、收益和处分。

    共有部分：共有和共同管理的权利。分为部分业主共同共有和全体业主共同共有。

    绿地的归属：建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

    道路的归属：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

    其他公共场所、公用设施和物业服务用房：建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

    立法本意：以法律的形式，明确建筑区划内公共空间的权利归属，突出业主权益的保护，限制开发商以重复售卖和其他“再开发”的形式擅自处理和改变公共区域用途的行为，从而实现社会公共利益最大化，较好平衡各方权利主体的合理利益。

    （二）会所

    会所的归属：从实际情况看，提供健身、娱乐等服务的会所，绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或者出租经营，一般不作为建筑物的附属设施归业主共有，如单纯用于业主的一些日常娱乐活动，也可归业主共有。鉴于此，本次物权法对会所的权属没有作出规定，按现实的情况进行操作，等待时机成熟了再立法规定。

    （三）车库、车位（第74条）

    车库、车位的归属：物权法没有直接规定车位、车库的归属，而是采用了约定归属说。其归属应当允许当事人通过市场的手段来对车位、车库的归属作出约定。法律不宜作出强制性规定。

    1、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

    2、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

    3、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

    分析：为什么没有直接规定为业主共有呢？

    1、属于业主共有的财产，应是哪些不可分割、不宜也不可能归任何业主专有的财产。

    2、车库、车位的权属与开发商是否把成本计入了销售价格，没必然联系，本身开发商的成本没公开，无从知晓。

    3、符合房地产市场的现状，既容易操作，也可以避免纠纷。

    4、归业主共有，开发商缺乏积极性，甚至不建或少建，不利于提高小区的品质。

    5、由于车位、车库和住宅的配套比例不同、业主之间享有的住宅面积不同、商品房销售的状况不同、车位怎么使用等原因，归业主共有很难操作。

    6、维持现状，约定其产权，以前的不变，不具有溯及力。

    车位、车库的诉讼：（从证据的角度）

    1、抓住规划设计文件不放，看有没有规定，没满足，据此起诉认定无效，利用《合同法》第52条第4项的规定。

    2、国有土地使用权出让合同的约定。

    3、测绘部门的结果及证明，是否载明公摊，与规划设计不一致，以规划设计为准。

    4、预售合同和认购协议是否有约定。 

    （四）住改商（第77条）

    第七十七条  业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

     总的想法：不主张住改商，会导致邻里纠纷发生，公共部分使用加大，增加维修费用，会产生一些安全隐患，对业主不利，城市规划受影响，国家税收受影响。

    限制条件：

    1、遵守法律、法规和管理规约。

    2、应当经有利害关系的业主同意。（审查业主之间是否有证据证明书面同意相关业主业主将住宅性质的房屋改变成商业用房或者办公用房等经营性用房。没有书面证据的，不能认定为同意。）

    在具体问题处理上，应视情况而定：餐饮、娱乐、洗脚城、下岗职工在底楼卖日杂用品等要区别对待。

    （五）业主决定建筑区划内重大事项范围和表决权的规定（业主成员权） 

    第七十六条 下列事项由业主共同决定：

    （一）制定和修改业主大会议事规则；　

    （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

    （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

    （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

    （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

    （六）改建、重建建筑物及其附属设施；

    （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

    决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。(未完待续!)

 (本稿为给香江国际地产公司培训<<物权法>>的讲稿提纲。

由于时间有限,有不正之处，请多指教和谅解！)