简析商品房交房及一般质量瑕疵纠纷的法律问题

简析商品房交房及一般质量瑕疵纠纷的法律问题

                                              作者：文道才 律师

目前商品房交房纠纷中以墙面空鼓、裂缝、抹灰不平、地下室漏水等拒绝接房的业主相当多，导致业主和开发商的关系越来越僵化，从而也引发了大量的诉讼。就此，做一简要分析：

综观开发商和业主签定的商品房买卖合同的约定，开发商取得《商品房竣工验收备案登记证》即达到交房的约定条件，并应于交房时出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。 在取得约定的交房条件后，业主接到收房通知后按期来验房。验收过程中，业主提出墙面空鼓、裂缝、抹灰不平、地下室漏水，因此拒绝办理移交手续。在事隔一段时间后（有的一年，有的2年，还有更长的），业主将开发商告上法庭，要求开发商按合同承担延期交房的违约金。

业主的诉讼请求能否得到法院的支持，或者他能够胜诉吗？根据合同的约定，只要开发商取得了《商品房竣工验收备案登记证》，其所取得的房屋质量已由有关房屋质量监督机关认可，并取得合同约定的所有交房手续，业主仅以交房时存在的微小瑕疵为由便拒绝交接房屋于法无据。从实体上业主是无法胜诉的。在此，开发商必须准备2个方面的证据：1、实体上的证据：房屋已经验收的证据。2、程序上的证据：已经按合同的约定书面通知业主接房，并保留了能够证明送达的回执。在开发商提供完毕前述证据后，开发商的举证责任即告完成。此时，举证责任转移到业主方，即业主主张实际质量与相关证明文件不符，业主应对此承担相应举证责任。现有些开发商不注重证据的保留，在通知时，只是打个电话，或寄个一般的信件，或在寄特快专递时没在回执上填写文件名称，在打官司时业主都不会承认已经收到“接房通知书”，在此情况下，开发商由于自己的粗心大意，将承担败诉的不利后果。一般情况下，开发商应当采取特快专递的方式送达，并在回执单上一定要填上所送达的文件名称，同时要将送达回执与该客户的档案一起永久保管，以便备用。

 建筑工程作为一项特殊的产品，不同于一般产品，其建造周期长，构造和工序复杂，涉及勘察、设计、监理、施工、建设单位等多方。因此，国家对房屋质量有着严格的监督和控制规定。就商品住宅而言，只有在各责任方均对竣工工程质量签发竣工验收合格证明后，主管机关方能办理竣工验收备案、签发交付使用许可证等证明文件。换言之，一旦开发商取得该类证明文件即推定，开发商销售的商品房质量符合法律规定。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，在如下2种情况业主可要求解除合同和赔偿损失：1、房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。2、因房屋质量问题严重影响正常居住使用。如出现前述2种退房情形，业主必须自行举证证明，或开发商心虚，自愿退房，赔偿业主的损失。因此，若系一般质量问题，开发商的义务为：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担（法定义务）。”

（完）