商品房买卖合同司法解释重点条款解读

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释----重点法条解读

一、解释调整的种类

1、期房：俗称“楼花”，尚未建成和正在建.

现房：已建成（已经竣工的），包括验收合格和未经验收合格的。

2、商品房买卖合同的特征

①主体：法定性和特定性。具有法定资格的房地产开发企业。

②标的物的非现实存在性。

③出售性的社会化和公开化。

二、预售合同的效力认定

1、预售许可证的取得与效力认定的关系

只要取得预售许可证，就应该有效，避免大量无效合同的出现。（NO：2条）

预售许可证取得的期限与合同效力：起诉时取得。（效力补正合同）

2、预售合同的登记备案与效力认定

登记备案：《城市房地产管理办法》NO：44条的规定（行政管理关系，不是单纯的民事关系）。

①行政立法

②规范开发经营行为

三、销售广告资料的认定（NO：2条）

原则上按合同法NO：15条为要约邀请，结构、装修、绿化等的标准明确为要约：（条件）

1、开发规划范围内的房屋和设施。

2、说明应该具体明确。

3、该说明对房屋的价格、订立有重大影响的。

四、商品房认购书与定金及违约金的关系、处理

1、认购书的性质认定

独立的区别于买卖合同的预约合同。（意向书）。

标的：约定当事人有义务签定买卖合同的行为。

2、定金性质问题

定金圈套：开发商在签商品房合同时，提出苛刻要求。

担保法中的“定金”：立约定金、成约定金、证约定金、解约定金、违约定金。本解释的定金为：为了担保主合同的签定而交付的。

3、 ①基于认购书约定的内容另一方拒绝履行的，适用定金法则。

②认购书约定之外的，不可归责于双方当事人，应该退回定金。

③不可抗力，退回定金。

④认购书的违约，可以要求损害赔偿。

4、预约合同（认购书）向正式商品房买卖合同的转换。（条件）NO：5条。

①内容具备。  ②实际履行。 

五、拆迁房屋（NO：7条）

赋予被拆迁人享有物权的效力，拆迁合同内容有特别、明确的约定。

救济措施：

1、优先取得：

另行出售，未交付。

另行出售，已登记和交付。（物权：追及、排他效力，撤消登记，取得房屋。）

2、解释NO：8条。

六、惩罚性赔偿（NO：8和NO：9条）

是否适用“消法”NO：49条：

不适用消法的理由：普通商品市场，从产品质量法可以看出，不包括房屋。不利于房地产的开发和发展。（风险大、投资高）欺诈难以认定。

本解释观点：不宜直接适用消法，但对于利用自身的优势，可以引用《合同法》113条的规定。

NO：8条

先卖后抵，交付时，抵押解除，能够取得房屋，不适用惩罚性赔偿原则。不能实现时，适用惩罚性赔偿原则；请求解除合同，承担赔偿责任。

一房数卖，无法得到房屋的买受人，适用惩罚性赔偿原则。

NO：9条（欺诈）

第二条和第九条无效和撤消竞合时，重的吸收轻的，认定为无效。在无法取得房屋时，才可适用惩罚性赔偿原则。

七、房屋的交付使用问题

合同法NO：133条：所有权自交付时起转移（动产）。不动产：交付使用＋登记（公示程序）。商品房买卖合同没有明确约定，指交钥匙。

所有权转移：没有约定按法定。

八、合同解除（合同法NO：94和NO：95条）

本解释NO：15条：合理期限：3个月（催告），合同履行的延展期，解除权的行使期限。

九、违约金的调整

允许高于实际损失（不超过损失的30%），实际损失＋实际损失的30%。

十、逾期办证

约定，按约定。

没有约定，按法定。预售：交付使用之日起90日内。现房：签定合同之日起90日内。

由于出卖人的原因：承担违约责任。

90日内提供完备的申办资料，没提供的承担违约责任。